Varför byggs inte fler billiga bostäder?
Ett antal problem, några svårigheter och tre konkreta tips
Frågan är egentligen felställd, nya bostäder är inte billiga. Men självklart kan man se till att fler har råd att bo i nybyggda bostäder, även om man inte får glömma att huvuddelen av bostadsbeståndet är gammalt.
I nästa nyhetsbrev: vad vet vi om smarta städer och urbanisering?
Sverige har genom historien haft olika lösningar för att nybyggda bostäder ska bli billigare men nuförtiden sticker Sverige ut jämfört med andra västeuropeiska länder; de flesta andra använder statens budget för att minska kostnaden för den boende. Detta kan man ha åsikter om, men det är så komplicerat att ändra att det inte löser de problem vi står inför på bostadsmarknaden här och nu. Och eftersom Sverige enligt Boverket behöver bygga runt 60 000 bostäder per år under kommande tio år för att klara befolkningstillväxt och komma ikapp gamla försyndelser så behöver vi prata mer om vad vi gör på kort sikt.
Förhoppningsvis kan det framöver vara möjligt med breda bostadspolitiska reformer. Men tills vidare får vi nog acceptera att våra gemensamma skattepengar i högre grad går till renoveringar av dyra kök än till att hjälpa låg- och medelinkomsttagare att bo i nybyggda lägenheter…?
Bättre än väntat efter Corona
Det behöver alltså byggas mycket nya bostäder och Corona-krisen tycks inte ha förändrat vare sig prisutveckling eller byggande så mycket som man trott (priserna fortsätter stiga, byggtakten är högre än väntat). Dock byggs det forfarande mindre än vad som enligt Boverkets prognoser behövs (även om de beskriver behov, inte efterfrågan - mer om det här).
Däremot har marknaden för nya dyra bostäder mättats: de som har råd att efterfråga de dyraste lägenheterna är helt enkelt för få för att kunna driva byggbranschen. Ska tillräckligt många bostäder byggas måste större grupper av befolkningen ha råd att efterfråga nybyggda bostäder - även om det aldrig går att lösa bostadsbristen endast genom nybyggnation. Det finns anledning att återkomma till behovet av rörelse på bostadsmarknaden i ett annat nyhetsbrev, men här kan konstateras att inget tyder på att de flyttkedjor som uppstår när en ny bostad färdigställs når de som idag har svårast att efterfråga en bostad (här finns en mer omfattande rapport om det).
Två vanliga påståenden i debatten:
Det är dyrt att bygga i Sverige.
Hyresregleringen gör det inte lönsamt att bygga hyresrätter.
Ja, det är dyrt att bygga i Sverige och skälen till det är många. Jag går inte in på det här (det är ett helt eget nyhetsbrev) men inte ens om det var gratis att bygga skulle det vara gratis att bo. Bostadsmarknaden är en marknad och den som byggt en bostad kan ta ut det pris den kan få. När riksdagspolitiker och andra vill lösa bostadsbristen genom att minska byggkostnaderna bör man därför fråga hur de ska se till att detta får genomslag på priset. Dessutom måste man komma ihåg att nya bostadsrätter ofta är det mest ekonomiska för den enskilde.
Är det inte lönsamt att bygga hyresrätter? Självklart är det lönsamt - annars skulle ingen göra det. Det finns mycket att säga om huruvida hyresrätter missgynnas jämfört med bostadsrätter av lag och ekonomisk logik (mer här) och hur man kan uppmuntra byggande av hyresrätter, men här kan vi nöja oss med att konstatera att det finns ett skäl till att så många investerare vill köpa in sig i bostadssektorn: det är lönsamt att äga hyresbostäder, särskilt om man ser det som långsiktiga investeringar.
Det finns andra invändningar mot dagens hyresreglering, men att den skulle vara ett viktigt skäl mot nybyggnation av hyresrätter håller inte, eftersom de allra flesta fastighetsägare tar ut den hyra marknaden accepterar (Hyresgästföreningen säger i stort sett aldrig nej till den önskade hyran för nybyggda bostäder). Vilket gör hyresrätt till en dyr boendeform.
Så om flyttkedjor inte löser problemen för dem med lägre inkomster; om det alltid är dyrt att bygga nytt; om hyresrätter är dyra och om billigare byggande inte automatiskt ger lägre boendekostnader; vad ska man då göra?
Här är tre tips för att fler ska få råd att bo i nybyggda lägenheter:
Uppmuntra och blanda upplåtelseformer! Bostadsrätt är ofta det mest lönsamma för individen att bo i, men hyresrätter är nödvändiga för att ett modernt samhälle ska fungera. Kooperativ hyresrätt är en bra ”mellanlösning” som kan bidra till att pressa boendekostnaden och passar för unga utan stort kapital på banken. Bokoop.se är ett bra exempel (jag sitter i styrelsen)…
Aktiva kommuner! Kommuner kan ha lägre pris på mark som säljs till hyresrätter, allmännyttan kan få tydligare uppdrag (se nästa punkt) och när kommunen säljer mark för nya bostäder kan de ställa krav på lägre hyra på åtminstone en del av bostäderna (här finns ett exempel på hur Örebro gjorde, en modell som kom till final i ”EM i politik”…).
Sprid goda exempel! Exempelvis har allmännyttiga Örebrobostäder (ÖBO) tagit fram en briljant modell med en rabattstege på nybyggda lägenheter, som blivit så populär att privata företag kopierat den… I korthet säkrar modellen fastighetsvärdet på det nybyggda samtidigt som den gör att cirka 3 av 4 av ÖBOs hyresgäster har råd att efterfråga en nybyggd bostad med hög kvalitet (på attraktiva adresser). Läs mer här. (Modellen används för övrigt även i samband med renoveringar.) I Södertälje har man efter dyrköpta misstag tagit ett större grepp för att bygga vad marknaden kan efterfråga.
I senare nyhetsbrev återkommer vi bland annat till hur man kan åstadkomma sänkta byggkostnader och varför fler hyresrätter inte är enda lösningen på bostadsbristen. Prenumerera på nyhetsbrevet så kommer det i din mailbox (gratis)!
I nästa nyhetsbrev: vad vet vi om smarta städer och urbanisering?
Har du frågor eller funderingar? Hör av dig!
/Björn Sundin, bjorn.sundin@samhallsbygget.se
Dela gärna till andra som du tror kan vara intresserade!
Några viktiga begrepp:
Riksdagen: Beslutar om lagar, skatter och liknande. Kan förändra de ekonomiska förutsättningarna för allt byggande genom ekonomisk politik och nationella regelverk.
Kommunpolitiker: Beslutar vad som ska få byggas på en plats, men inte alltid vem som ska få bygga. Kan göra mycket.
Allmännytta: Oftast kommunala bostadsföretag som har i uppgift att erbjuda goda hyresbostäder åt alla och ta samhällsansvar. Bokoop är en del av Sveriges Allmännytta.