Inte så illa som du tror. Det är värre.

Totalstopp på byggmarknaden - har rikspolitiken förstått det?

Jag har inte hört om någon som påbörjar nya byggprojekt nu: markanvisningar, planering, projektering och upphandlingar kan pågå - men ytterst få vågar göra mer än att låta grävskopan skrapa lite på marken.

Det är totalstopp på bostadsbyggande och risken är stor att de bostäder som håller på att färdigställas blir de enda nya bostäderna i många kommuner, för många år framåt. Den insikten tycks ännu inte nått den nationella politiken.

Ändå kommer det varje månad nya siffror som visar att det byggs för lite bostäder i Sverige. Jämfört med behovet på över 60 000 nybyggda bostäder per år (för att klara befolkningstillväxt och undvika bostadsbrist) har Boverket de senaste åren återkommande redovisat att det byggs för lite: prognosen från december var att det under 2023 kommer byggas cirka hälften av behovet, och långt under det antal som byggts tidigare år. Varje gång konstaterar byggbranschen uppgivet: “det där är gamla siffror - läget är värre än så”.

Om någon månad redovisar Boverket sin bostadsmarknadsenkät, där landets 290 kommuner redovisar sin bedömning av antalet påbörjade och färdigställda bostäder. Den baseras på siffrorna för 2022, men inte heller den rapporten kommer att spegla den aktuella verkligheten, eftersom det i de siffrorna även ryms byggen där en grävskopa grävt lite och fastighetsägaren meddelat kommunen att de “påbörjat bygget”.

Därför är läget värre än enkäterna visar och eftersom ingen fastighetsägare vill förknippas med “kris”, “ekonomiska problem” eller tvärstopp för byggande är det för få som uttalar sig om läget publikt.

Boverkets enkät brukar (efter viss bearbetning) ge den bästa indikatorn, så i maj kan vi hoppas att nationella politiker förstår hur allvarligt läget är. För det har de uppenbart inte förstått ännu.

Läget är värre än de flesta tycks ha insett. Vad blir konsekvenserna?

1. För det första leder det till ökad bostadsbrist kommande år. Tillsammans med extra tuff ekonomi för många familjer, leder bostadsbristen till ökad trångboddhet, att det blir svårare för unga att få bostad och att rörligheten minskar på bostadsmarknaden (vilket i sig skapar problem i ekonomin).

2. Bostadsbristen kommer att skapa större problem för mellanstora kommuner : planerade nya områden skjuts på framtiden, investeringar i välfärden försvåras och utvecklingen i växande städer kommer att dämpas. Det kommer även synas i minskad tillväxt för landet som helhet.
   För en del kommuner i norra Sverige, som behöver nya bostäder för att försörja nyindustrialiseringen med arbetskraft, kan kraschen på bostadsmarknaden krossa all planering. Även större städer drabbas, men i exempelvis Stockholm kommer det förvärrade läget sannolikt inte synas så tydligt: läget är redan så besvärligt på bostadsmarknaden men jobb och andra möjligheter lockar ändå - särskilt om övriga Sveriges utveckling dämpas.

3. Lägre tillväxt kommer att leda till arbetslöshet, men ovanpå allmänna problem i ekonomin staplas det faktum att byggbranschen står för en så stor del av landets totala ekonomi: 11 procent av Sveriges BNP. Kraschen på bostadsmarknaden kommer att skapa högre arbetslöshet i byggbranschen och hotar återväxten (de sist anställda blir först av med jobben).

4. Ökad arbetslöshet i byggbranschen har långvariga följdverkningar: när byggandet så småningom kommer igång igen finns risken för att det återigen blir brist på kompetent personal, vilket i sin tur leder till ökade kostnader för kommande byggen och upprepar de gamla problemen med överdrivna svängningar på byggmarknaden.

Så problemen är stora. Varför finns då inte insikten?

Jag tror dessvärre att svaret är att många politiker inte förstår hur bostadsmarknaden och byggandet fungerar. Och delvis är det komplicerat: jag ska inte här försöka förklara konsekvenserna av en dom i Svea Hovrätt förra året, andra förklarar det bättre här (Sveriges Allmännytta) och här (två fastighetsägare och en jurist). Det viktiga är dock att domen skapat extra osäkerhet för alla de som planerat och räknat på byggen av nya hyresrätter. Jag förutsätter att regeringen i detta nu funderar på hur detta kan pareras genom lagändringar.

Det är nu över fem år sedan jag slutade som kommunalråd i Örebro och lämnade politiken, och kanske har det - utan min kännedom - genomförts utbildningsinsatser bland politiker på alla nivåer för att få fler att förstå hur marknaden fungerar. Men inte mycket tyder på det: det var ju exempelvis bara mindre än två år sedan den nationella nivån ägnade all bostadspolitisk diskussion åt en fullkomlig ickefråga för bostadsmarknaden: marknadshyror på nyproduktion. Eftersom det redan råder marknadshyra på nyproduktion i nästan alla kommuner i landet, hade ett riksdagsbeslut varken gjort till eller från i den frågan. (Marknadshyror på hela beståndet är en annan sak; personligen kan jag inte se på vilket sätt det skulle leda till en bättre situation på bostadsmarknaden.)

Eftersom jag stött på en hel del kunskapsluckor kring bostads- och byggmarknaden* bland nationella politiker (och i en del kommuner) så finns risk att påhittade politiska motsättningar även framöver kommer att göra att bygg- och bostadsmarknaden lämnas vind för våg. (Jag har tidigare skrivit om varför det inte byggs fler billiga bostäder.)

Men det finns saker man kan göra, om viljan finns. Här är tre förslag:

1. Inför ett investeringslån! Staten kan snabbutreda, och sedan införa, en ny typ av investeringslån (eller omforma befintliga system). Detta skulle göra det möjligt för byggbolag att räkna på en låg ränta under lång tid (25-30 år). Hyresgästföreningen har föreslagit en sådan lösning, liknande tankar finns även med i Byggnads program “Bostäder för alla” från 2019 (i det programmet har någon dessvärre även smugit in den feltänkta idén om ett statligt byggbolag). Ett sådant investeringslån kan skapa möjlighet för partierna att profilera sig med tillägg i villkoren, istället för att man helt byter system efter valen… (viss andel med lägre hyra?, lägre energiförbrukning?, solceller på taken?), eller möjliggöra för kommunerna att besluta om de vill ha några tilläggskrav (som inte ökar byggkostnaderna).

2. Undanta allmännyttan från LOU (lagen om offentlig upphandling). Att allmännyttan måste följa LOU driver upp kostnaderna och minskar mängden anbud som lämnas; det verkar alla vara överens om. Det finns förslag som kan genomföras på hur allmännyttan kan undantas (frågan har utretts) - vilket i kombination med nästa punkt - kan bidra till ökat byggande.

3. Använd allmännyttan! Kommunerna kan ge tydligare uppdrag till sin allmännytta om att bygga mer (och med lägre hyror), däremot kan inte allmännyttan bygga om det inte finns någon marknad för nya bostäder. Den kalkylen måste de enskilda allmännyttiga bolagen göra själva, men det finns exempel på hur stora allmännyttiga bostadsbolag tar sitt ansvar. I Örebro har allmännyttan ÖBO exempelvis sett över vad som kan tidigareläggas av projekt som man tidigare avvaktat med för att då inte bidra till överhettning.

(För övrigt bör fler kommuner även markanvisa till Bokoop, som bygger kooperativ hyresrätt med låga hyror och hög kvalitet. Men eftersom jag sitter i styrelsen för Bokoop, och vi inte har kapacitet att ensamma lösa problemen, tar jag inte med det bland punkterna ovan…)

/ Björn Sundin
PS: Jag ger gärna fler tips om det ovannämnda! Ta kontakt på bjorn@bjornsundin.se

* De 3 vanligaste feluppfattningarna om bostäder och byggande som jag stött på bland politiker:

1. “Lägre byggkostnader leder till lägre hyror.”

2. “Det går inte att bygga bostäder med lägre hyra.”

3. “Allmännyttan måste ha lika höga hyror som de privata hyresvärdarna.”